การซื้อบ้านในปี 2568 นั้นไม่ใช่แค่การเตรียมเงินดาวน์และเงินกู้เท่านั้น แต่ยังมีค่าโอนบ้านที่เป็นค่าใช้จ่ายสำคัญที่ผู้ซื้อบ้านต้องคำนึงถึง เพราะในวันโอนกรรมสิทธิ์ นอกจากการชำระเงินค่าบ้านแล้ว ยังมีค่าธรรมเนียมและภาษีต่าง ๆ ที่ต้องชำระเพิ่มเติม ซึ่งอาจมีมูลค่าสูงถึงหลักแสนบาทเลยทีเดียว

บทความนี้จะพาคุณทำความเข้าใจเกี่ยวกับค่าโอนบ้าน 2568 อย่างละเอียด ทั้งเรื่องค่าธรรมเนียม ภาษี และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง รวมถึงวิธีการคำนวณ เพื่อให้คุณสามารถวางแผนการเงินได้อย่างรอบคอบและไม่พลาดโอกาสในการได้บ้านในฝัน

ค่าโอนบ้านคืออะไร

ค่าโอนบ้าน 2568 คือค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกิดขึ้นในวันที่มีการโอนกรรมสิทธิ์บ้านที่สำนักงานที่ดิน ประกอบด้วยค่าธรรมเนียมและภาษีหลายประเภท เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าอากรแสตมป์ และค่าจดจำนอง โดยค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะคำนวณจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือราคาซื้อขายจริง แล้วแต่กรณี

ใครต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าโอนบ้าน

ในการโอนกรรมสิทธิ์บ้าน ค่าโอนบ้าน 2568 จะถูกแบ่งความรับผิดชอบระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยทั่วไปจะมีการตกลงกันก่อนทำสัญญาซื้อขาย ซึ่งไม่มีกฎตายตัวว่าฝ่ายใดต้องจ่ายส่วนไหน แต่โดยธรรมเนียมปฏิบัติทั่วไปมักจะแบ่งกันดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน

ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน เป็นค่าใช้จ่ายพื้นฐานที่สำคัญในการโอนกรรมสิทธิ์ โดยใน ปี 2568 นี้ จะคิดในอัตรา 2% ของราคาประเมินที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเป็นราคาที่กรมธนารักษ์กำหนด โดยทั่วไปผู้ซื้อและผู้ขายจะแบ่งจ่ายฝ่ายละ 1%

ตัวอย่างเช่น หากบ้านมีราคาประเมิน 5 ล้านบาท ค่าโอนบ้าน ในส่วนของค่าธรรมเนียมจะเท่ากับ 100,000 บาท โดยผู้ซื้อและผู้ขายจะจ่ายฝ่ายละ 50,000 บาท อย่างไรก็ตาม สัดส่วนการจ่ายอาจเปลี่ยนแปลงได้ตามการตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย

H3 2. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะใน ค่าโอนบ้าน 2568 คิดในอัตรา 3.3% ของราคาซื้อขายจริง โดยปกติผู้ขายจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนนี้ แต่จะต้องเสียเฉพาะกรณีที่ผู้ขายครอบครองบ้านมาไม่เกิน 5 ปี

หากผู้ขายครอบครองบ้านเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์แทน ทั้งนี้เพื่อป้องกันการเก็งกำไรในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

3. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ในกรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา จะต้องเสียภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของ ค่าโอนบ้าน 2568 โดยคำนวณจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือราคาขายจริง แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า

การคำนวณใช้วิธีหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามอายุการถือครอง และนำไปคำนวณภาษีแบบขั้นบันได ซึ่งอัตราภาษีจะแตกต่างกันตามเงินได้สุทธิ ตั้งแต่ 0-35%

4. ค่าอากรแสตมป์

ค่าอากรแสตมป์เป็นอีกหนึ่งรายการในค่าโอนบ้านที่ต้องชำระ โดยคิดในอัตรา 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (เลือกราคาที่สูงกว่า) ซึ่งโดยทั่วไปผู้ขายจะเป็นผู้รับผิดชอบ อย่างไรก็ตาม หากผู้ขายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (กรณีถือครองไม่เกิน 5 ปี) จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์

5. ค่าจดจำนอง

สำหรับผู้ซื้อที่ใช้สินเชื่อในการซื้อบ้าน จะต้องเสียค่าจดจำนองซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของ ค่าโอนบ้าน 2568 โดยคิดในอัตรา 1% ของวงเงินกู้ทั้งหมด ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ผู้ซื้อจะเป็นผู้รับผิดชอบทั้งหมด

ตัวอย่างเช่น หากกู้เงิน 3 ล้านบาท ค่าจดจำนองจะเท่ากับ 30,000 บาท ทั้งนี้หากซื้อด้วยเงินสดทั้งหมดก็ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายในส่วนนี้

วิธีการคำนวณค่าโอนบ้าน

การคำนวณ ค่าโอนบ้าน 2568 มีความซับซ้อนเนื่องจากประกอบด้วยค่าใช้จ่ายหลายรายการ แต่สามารถแยกคำนวณได้ดังนี้

ค่าธรรมเนียมการโอน

• คำนวณจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง × 2%
• ตัวอย่าง: ราคาประเมิน 5 ล้านบาท = 100,000 บาท

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ (กรณีถือครองไม่เกิน 5 ปี)

• คำนวณจากราคาซื้อขายจริง × 3.3%
• ตัวอย่าง: ราคาขาย 5 ล้านบาท = 165,000 บาท

ค่าอากรแสตมป์ (กรณีถือครองเกิน 5 ปี)

• คำนวณจากราคาสูงสุดระหว่างราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน × 0.5%
• ตัวอย่าง: ราคา 5 ล้านบาท = 25,000 บาท

ค่าจดจำนอง (กรณีกู้ซื้อบ้าน)

• คำนวณจากวงเงินกู้ × 1%
• ตัวอย่าง: กู้ 3 ล้านบาท = 30,000 บาท

สรุปบทความ

การเตรียมตัวซื้อบ้านใน ปี 2568 นั้น นอกจากราคาบ้านแล้ว ค่าโอนบ้านก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ต้องคำนึงถึง การทำความเข้าใจเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายต่างๆ จะช่วยให้คุณวางแผนการเงินได้อย่างรอบคอบและเตรียมเงินได้เพียงพอสำหรับวันโอนกรรมสิทธิ์

ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ ธอส. พร้อมสนับสนุนให้คนไทยมีบ้านเป็นของตัวเอง ด้วยบริการสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลากหลายรูปแบบ พร้อมอัตราดอกเบี้ยพิเศษและเงื่อนไขที่ยืดหยุ่น เหมาะสำหรับทุกความต้องการ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อบ้านใหม่ บ้านมือสอง หรือการรีไฟแนนซ์

สนใจขอสินเชื่อบ้าน ธอส. ได้ผ่านช่องทางบริการดังนี้

• ยื่นขอสินเชื่อบ้านด้วยตนเองผ่าน GHB ALL GEN : https://bit.ly/42bftBa 

• ให้เจ้าหน้าที่ของธนาคารติดต่อกลับเพื่อแนะนำสินเชื่อบ้าน : https://bit.ly/3ZfPKXv 

• แชทสอบถามปรึกษาสินเชื่อบ้าน : m.me/GHBank 

สามารถศึกษาผลิตภัณฑ์เพิ่มเติมได้ที่ www.ghbank.co.th