การครอบครองปรปักษ์ เดิมถูกตราขึ้นเพื่อให้ผู้ที่มีที่ดินจำนวนมาก หรือมีที่ดินแต่ไม่ได้ดูแล และปล่อยให้รกร้าง เป็นน่าเสียดาย หากมีผู้ต้องการที่ดินเข้ามาทำประโยชน์เป็นเวลานานกว่า 10 ปี โดยที่เจ้าของที่ดินก็ไม่ได้ทักท้วงหรือขับไล่ ก็จะทำให้ผู้นั้นได้กรรมสิทธิ์ครอบครองปรปักษ์ เนื่องจากกฎหมายต้องการให้ประชาชนใช้ที่ดินเพื่อทำประโยชน์นั่นเอง 

แต่ก็กลายเป็นประเด็นร้อนสะเทือนโซเชียลจนได้ กรณีคู่รักคู่หนึ่งที่เข้าไปพบว่าบ้านจัดสรรที่ได้รับเป็นของขวัญแต่งงาน มีคนเข้าไปอยู่อาศัย พร้อมต่อเติมบ้านจนสภาพผิดไปจากเดิม ต่อมาผู้บุกรุกก็อ้างว่าอยากซื้อบ้านหลังนี้มานาน แต่ไม่รู้ว่าใครเป็นเจ้าของบ้าน พร้อมยกเหตุผลเรื่อง “การครอบครองปรปักษ์” ขึ้นมา ซึ่งทำให้หลายคนมีความสงสัยในข้อกฎหมายการครอบครองปรปักษ์ดังกล่าว

Sanook จึงขอสรุปข้อกฎหมายที่ว่าด้วยบ้านและที่ดินนี้มาให้ เพื่อจะไม่โดนเอาเปรียบหักหลังจนไม่เหลืออะไรเลย 

การครอบครองปรปักษ์ คืออะไร

การครอบครองปรปักษ์ คือข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ และมักจะก่อให้เกิดข้อพิพาทอยู่เสมอ โดยการครอบครองปรปักษ์ถูกบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ระบุว่า “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์” 

ดังนั้น เจ้าของบ้านและที่ดินควรพึงระวังและตรวจตราทรัพย์สินของตัวเองอยู่เสมอ เพราะถ้าเจ้าของปล่อยที่ดินหรืออสังหาทิ้งไว้เปล่า ๆ แม้จะมีโฉนดเป็นเจ้าของอยู่แล้ว ก็ไม่ได้แปลว่าที่ดินของเราจะปลอดภัย ไม่มีคนเข้ามาจับจองเป็นของตัวเอง 

6 ข้อควรรู้ก่อนที่ดินตกไปเป็นของคนอื่น

1. การครอบครองปรปักษ์ต้องเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์เท่านั้น เช่น โฉนด โฉนดตราจอง หรือเอกสารกรรมสิทธิ์ประเภทอื่น ที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครองจะไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ แม้จะครอบครองนานแค่ไหนก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ 
2. หากเป็นผู้เช่า ไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ เพราะเป็นการทำสัญญาเช่าอาศัยหรือใช้ประโยชน์ในที่ดิน  
3. การครอบครองนั้นต้องทำโดยเปิดเผยและสงบ หรือเป็นการครอบครองที่ไม่ได้มีการข่มขู่ ใช้กำลัง หลอกลวง และไม่มีใครหวงห้ามกีดกันในการแสดงความเป็นเจ้าของหรือฟ้องร้องขับไล่ 
4. ผู้ครอบครองปรปักษ์ครบ 10 ปี ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินตามมาตรา 1382 แล้ว แม้ศาลจะยังไม่ได้มีคำสั่งว่าผู้ครอบครองได้กรรมสิทธิ์ หากมีบุคคลใดโต้แย้งสิทธิของผู้ครอบครองเกี่ยวกับที่ดินดังกล่าว ผู้ครอบครองมีอำนาจฟ้องได้ (อย่างไรก็ตามเพื่อความสมบูรณ์ในผลของกฎหมายควรดำเนินการร้องศาลเพื่อจดทะเบียนสิทธิ์) 
5. หากเจ้าของที่ดินอนุญาตให้ใช้ประโยชน์อย่างเป็นลายลักษณ์อักษร จะไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ 
6. ผู้ซื้อที่อยู่ระหว่างทำสัญญาซื้อขาย ไม่นับเป็นการครอบครองปรปักษ์ 

ป้องกันไว้ก่อนเสียทรัพย์สินไป

วิธีการป้องกันการครอบครองปรปักษ์สำหรับเจ้าของที่ดินนั้น ทำได้ดังต่อไปนี้

1. ไปตรวจตราที่ดินอยู่เสมอ ว่ามีใครเข้ามายุ่งหรือใช้ประโยชน์กับที่ดินของเราหรือไม่
2. ติดป้ายหรือล้อมรั้วกั้นเขตแดนให้ชัดเจน เพื่อแสดงความเป็นเจ้าของในที่ดินหรืออสังหาริมทรพย์นั้น
3. ทำธุรกรรมกับกรมที่ดินเป็นครั้งคราว เพื่อตอกย้ำความเป็นเจ้าของที่ดินกับภาครัฐ
4. ให้รีบคัดค้านหากพบผู้อื่นเข้ามาครอบครอง เพื่อยืนยันความไม่สมยอมในการให้ผู้อื่นครอบครองพื้นที่
5. ใจเย็นและอดทน แม้จะต้องใช้เวลา แต่ตราบใดที่ยังไม่มีคำพิพากษา เจ้าของที่ดินก็ยังจัดการได้เสมอ